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时寒冰的博客

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回潘石屹先生信:忽悠不忽悠看数据  

2007-02-17 12:13:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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回潘石屹先生信:
忽悠不忽悠看数据

——《上海证券报》2007年2月16日封7版
       时寒冰      

   回潘石屹先生信:忽悠不忽悠看数据 - 时寒冰 - 时寒冰的博客
    潘石屹先生:您好!
    昨天,我在《上海证券报》发表的《潘石屹竟然如此忽悠房价》一文,引起了您的关注,您在百忙之中写信给我,认为您所列举出的数据没有问题,真实可信,一点也不“忽悠”。我就此请教了北京市国土资源局等相关部门,并查阅了大量资料,现答复先生。
    您的原文是:“土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少,是导致房屋供应量减少的两大因素。如北京2004年、2005年公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米,均是当年销售面积的五分之一;2006年的数据是824万平方米,仅是当年销售面积的36%。”这样的对比强调了土地供应量的不足,而供应量的不足必然导致房价的上涨,对这一效果,我想,即使我不说出来您也心知肚明。
    但遗憾的是,潘总给出的数据与事实相差太远。2006年7月20日,北京市国土资源局公示的“北京市住宅项目土地供应情况和开发利用情况”的数据显示:从2004年1月至2006年6月,北京市共供应712宗住宅项目土地,面积约5775公顷,规划建筑面积约7866万平方米。按照您的说法,您在文中给出的数据的确为建筑面积(严格地说应为“规划建筑面积”,建议潘总今后如此表述以免引起像我这样的外行人的歧义),那么,把您给出的2004年的数据(546万平方米)、2005年的数据(433万平方米)和2006年的数据(824万平方米)加在一起,也仅仅1803万平方米,这三年的数据与北京市2004年1月至2006年6月两年半的数据相比,还相差6063万平方米!更别说与2004年到2006年三年的数据总和相比了。还敢说不“忽悠”?
    那么,数倍于潘总数据的土地哪里去了呢?我在北京市国土资源局下载的数据,整整打印了30多页,耗费的油墨量之多令人心痛不已,将那些密密麻麻的数据加总在一起耗费了我半天时间。因此,我怀疑是您手下的人在计算的时候偷懒,漏掉了大部分数据没有算进去。潘总,您可能被手下人“忽悠”了。此事事关数千万平方米的土地,您可得好好查查。我知道您为人厚道,但是,即便看在过节的份上不予追究,您至少也应该对其进行批评教育。
    由于您在文中所举的数据与北京市国土资源局公布的数据相差太远,也就难怪您发表在报纸上的数据被人误读为是“土地面积”了,因为倘若是“规划建筑面积”就更不靠谱了。2006年824万平方米的规划建筑面积以2.5的容积率换算成土地面积只有约330公顷,而北京市2006年经济统计公报中公布的住宅用地供应量为1318公顷!对于北京这样一个大城市,那么少的土地供应量潘总怎么会相信呢?倘若这几年北京的土地供应量真的只有您文中提到的那么少,北京的房价估计早就涨到天上去了,潘总还用写什么“七大因素”、“五大因素”吗?
    需要强调的是,我不能不佩服潘总的聪明过人,潘总在提到土地出让的数据时,特意强调“公开出让土地”,众所周知,我国过去除了通过招拍卖挂公开出让的土地,还有通过划拨等其他方式出让的土地,一个“公开”不用“忽悠”就把数据变小了,潘总文笔之老辣令我甚为叹服。
    至于我文中列举的开发商囤地的数据都是公开见报的,潘总很关心那些数据的计算方式,七部委新政调查组是如何计算的我不得而知,潘总朋友遍天下,不妨托人打听一下。我这里可以给您提供2005年7月2日《新京报》一则报道中提到的一个计算方法:“北京《地产新闻》执行主编李伟介绍说,目前关于北京开发商囤积土地的数字有两个,一个是14410公顷,相当于300多个天安门广场的面积;另一个数据是9000多公顷。按照1:3的容积率,这些土地建设成为住宅小区,按照北京市2004年2500万平方米的销售量,至少能出售10年。”潘总不妨也用这个方法算算,倘若有出入,您得空可以找他切磋切磋。
    另外,北京国土资源局的工作人员答复说,政府出让土地时有两个指标,一个是“土地面积”,一个是“规划建筑面积”,并非如潘总所说“都是按照建筑面积出让的”,您不妨也打电话咨询一下。
    春节马上就到了,祝潘总身体健康、猪年发大财!
                       时寒冰  
                      2007年2月16日

 

   

    

三致潘石屹先生:我帮您揭下画皮(下)
附录:潘石屹侃房价:七大因素影响2007年房价走势
附录:潘石屹信函

《上海证券报》、时寒冰先生:
  您们好!
  今早看到了贵报时寒冰先生的文章《潘石屹竟然如此的忽悠房价》。到中午我再到网上去看时,已经有64家网络媒体转载了这篇文章,实属给全社会造成了很大的影响。其文章中列举的我用“障眼法”、“移花接木”忽悠房价的主要依据是:我在博客文章中引用的北京市土地公开出让的面积数据,您认为是土地的占地面积,而每年销售房子的面积数据是建筑面积,这两个数字是不能比的,因为一平方米的土地面积上要盖好几平方米的建筑面积。所以,您说我例举北京2006年公开出让土地的面积只占当年销售面积的36%是“忽悠”术。时寒冰先生,可能您是证券行业的记者,对房地产行业不熟悉,政府出让土地时都是按照建筑面积去出让的,而不是按照土地的占地面积出让,即政府已经考虑了规划和容积率的因素。这是房地产行业的基本常识。政府出让土地的面积和房屋的销售面积都是建筑面积,两者是可比的。同时,政府核发《预售许可证》时也是根据政府出让的土地建筑面积来核发销售面积的数额。我在写文章时曾担心许多社会上行业外人士可能不了解这个房地产行业的基本常识。所以,我特意列举出政府公开出让的土地面积是建筑面积,并在博客上写明:“以上的数字都是建筑面积,是可比的。”希望贵报能尽快的更正这一错误,以免在社会中造成概念的混乱和不良影响。
  另,文章中还提到一土地学会计算出北京市即使在未来不给房地产发展商一块土地,他们手中的土地还可以开发十五年。这种说法是没有任何具体数据支持的,这个说法的依据是什么?假如有15年开发不完的土地,这与现行的中央政策和法律也是严重违背的,因为现行的法律和政策规定:一年不开发的土地要收闲置费;两年不开发的土地要无偿收回。
  您的文章中还说,潘石屹忽悠得太离谱了,警示政府有关部门要加强土地信息的披露,提高透明度。您可能离这个行业太远,不太了解实际情况,因为从2002年7月开始政府实施土地公开出让政策。到了2004年8月31日,中国所有经营性的土地都要实行“招拍挂”,不但成交后土地的信息要向社会公开,在土地交易之前,即将推向市场的土地,所有信息披露的程序和数量也要按照“招拍挂”的程序定时向社会公开。北京市土地交易所有的数据都在北京市土地整理储备中心的网站上(网址:http://www.bjtd.com/),您可以随时查阅。为了您的方便,我下载了2006年北京市土地储备中心网站上当年成交的每一块土地的数据,他们的区位、价格和所有的核基数。供您修正您文章中的错误时参考。
  感谢《上海证券报》和您对房地产行业的关注和留意!我们每个人在自己的工作中都可能犯错误,谁也不会例外。但是基本的态度是知道自己犯了错误后就要承认错误、改正错误。等待着《上海证券报》和您对《潘石屹竟然如此的忽悠房价》这篇文章中所犯的常识性错误作出更正。
  
  礼!
  潘石屹
  2007年2月15日

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