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时寒冰的博客

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房市调控受阻于政府自身利益  

2007-06-21 02:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房市调控受阻于政府自身利益
——《上海证券报》2007年6月21日封四版
         时寒冰


  房市调控受阻于政府自身利益 - 时寒冰 - 时寒冰的博客  房价在调控声中不断创出新高,正在某种程度上改变着人们对未来房价走势的判断,同时,也在对政府的公信力造成影响。那么,是什么阻碍了房市调控产生效果?
    包括新华社、中央电视台在内的媒体,对房价真相有过多次深度调查,“非正常、非市场化”因素操纵房价的内幕不断被揭露出来,而有些操纵房价的行为不仅违规,有的还涉嫌违法,但是,我们看到各地政府和有关部门对高房价保持了惊人的宽容度。参与调控的各个利益主体,一再表明要严厉遏制房市中囤积居奇、捂盘惜售等不法行为,然而,当全国房价涨势如虹,深圳甚至创下两个月上涨超过30%的记录,他们给出的表态却是要调查房价上涨的真实原因,表现出极好的耐心。
    究其原因,在于各地政府和有关部门在房市中的利益联系太紧密,调控对它们而言犹如刮骨疗伤,很少有谁愿意承担这种痛楚,而放任自流的必然结果就是房价连创新高。由于这个前提的存在,相关调控措施也往往偏离房市调控的主航道,而走向维护自身利益的道路。比如,以提高或清算税收的方式调控房价,无论房价是涨是跌,政府和有关部门都首先是受益的一方。再比如,政府通过勾地等措施抬高土地出让金,也最大限度地确保了政府受益的最大化。除此之外,还有各种依附或寄生于税收上的各种收费,都使地方政府和有关部门获得可观收益。
    也就是说,地方政府及有关部门实际上都是房价上涨的受益者,倘若不将他们的利益从房市中剥离,房市调控就很难取得效果。那么,如何解决这一问题呢?笔者从税收和土地两个方面提出一些建议。
    其一,减税清费。减税就是减少税收,清费就是清理各种乱收费。我国目前对房地产业开征的税种很多,包括土地增值税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、耕地占有税、房产税、契税等等,这些税收成本无疑都被转嫁到了房价当中。
    更大的问题在于,依附于税收之上的乱收费种类太多,据统计,在我国房地产开发过程中,各种收费项目多达100余种。这种情况有点像过去的农业税,在农业税没有取消之前的2004年,我国全年的农业税收入只有232亿元,而依附于其上的各种乱收费、乱摊派则高达2000多亿元,取消农业税之后农民负担骤然减轻,很大程度上就在于“皮之不存,毛将焉附”,乱收费、乱摊派也无法再进行下去。也就是说,取消200多亿元农业税,实际上减轻了农民2000多亿元的负担。
    房地产市场的情况同样如此。各种乱收费依附于稅上,而开发商则依附于税费高的借口,变本加厉地放大成本、推高房价。倘若减税清费一个百分点,房价应该以远远超过一个百分点的速度下调。更重要的是,这样能减弱地方政府和有关部门与房市的利益联系,从而使房市调控政策更容易得到执行。
    其二,改变过快抬高土地价格的做法,明确土地增值部分的权益归属。开发商为了掩盖暴利真相,拼命地把责任推到地价高这一因素上。实际上,真正从土地中获利的主体有两个。一是地方政府,从土地出让中获取收益;二是开发商,从土地增值中获益。后者的收益有时候甚至超过前者。与税费的情况一样,由于地方政府从土地出让中获取巨额收益,它也很难对开发商的囤地行为严格执法,往往是通过对开发商非法囤地行为的默认来换取其对高昂土地出让价格的接受,以此形成利益共同体,制约了调控力量的发挥。
    目前开发商销售的楼盘,许多都是几年前拿的土地,这些地价非常低廉,而开发商却以现在的地价为参照给所售房屋定价,等于独享了土地增值的收益。我认为这是一个非常值得商榷的问题。我国法律把土地分为“城市市区的土地”和“农村和城市郊区的土地”,从根源上讲,我国是个土地国有化的国家,土地增值部分属于全体国民,不应由开发商独享。事实上,欧洲一些国家就明确规定,国有土地的增值部分归属于全体国民。开发商在拿到土地后,任其闲置以获取巨额土地增值收益是我国房价高涨的一大因素,政府应该严格要求开发商以拿地时的成本来计算房价,而不是按照升值后的地价来计算房价,这样,就能消除或减缓地价快速升值对房价的拉升。
    而且,应该加大社会保障性住房的供应量,严厉清查和惩处囤积土地的行为,对闲置超过两年的土地一定要收回,这样就能加快住房的建设和供应,有效拉低房价,避免住房这一民生问题持续恶化。

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