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时寒冰的博客

公平公正的制度才能让人民免于掠夺和恐惧,才能让公心和敬畏生命成为普遍的价值观。

 
 
 

日志

 
 

住房保障要防止地方政府偷梁换柱  

2008-03-06 00:00:19|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这是3月6日上证报的头条评论,坚持不懈,推动住房民生问题的解决。愿阳光普照,让穷人也有家可回。——寒冰(暖之)

建立住房保障体系,要特别提防地方政府以偷梁换柱的方式,变相推卸保障责任。在认识到地方政府以经济租用房替代廉租房、以限价房替代经济适用房的危害之后,我们也应该提防在廉租房建设方面,以货币配租替代实物配租的倾向,促使地方政府认识落实住房保障责任。

建立住房保障体系要警惕“替代”倾向
——2008年3月6日《上海证券报》
       贾图

    国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告时说,要抓紧建立住房保障体系,重点发展面向中低收入家庭的住房,具体措施主要包括:
    一,健全廉租住房制度,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理,积极解决城市低收入群众住房困难。二,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,建立多渠道投融资机制,通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。三,综合运用税收、信贷、土地等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。四,依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
    报告体现了政府在社会保障性住房方面的大致思路。其最大的新意主要体现在三个方面:
    第一,以前所未有的力度强调廉租房制度的健全。这意味着,政府已经认识到,在房价持续上涨的情况下,让低收入者和相当一部分中等收入者通过买房的方式来解决住房保障问题已经不现实,而只能依靠廉租房来解决。这种社会保障性住房的调整是比较务实的,它明确了住房保障的方向,也便于各级政府认真贯彻、落实。
    同时,温总理特别强调,今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元,比去年增加17亿元;地方各级政府都要增加这方面投入。廉租房建设资金是去年的四倍,政府工作报告中公布这个细节意味深长:一方面,这意味着中央将力促廉租房建设的提速;另一方面,也为地方政府设立了一个目标,即地方政府应以此为参照,加大廉租房建设资金的投入,这可能意味着未来廉租房供应的成倍放大。
    第二,把由政府解决的住房保障问题与由市场解决的高收入者的住房问题截然分开,而不再像过去那样“一刀切”地进行调控,使得市场行为与政府行为有了清晰的界定,真正体现了市场的归市场,政府的归政府,更便于相关政策在制定与执行时区别对待,强化了针对性。在这种思路确立以后,政府接下来就可能在税收、信贷、土地供给等方面,根据住房的性质分别采取针对性的政策。比如,对向高收入者提供的大户型住房征收更高的土地出让金、更高的税收等,然后再用于对低收入者提供保障性住房等等。
    第三,保障性住房中未提及建设部及地方政府偏爱的经济租用房与限价房,这个微妙的细节,其实表明了中央对地方政府以经济租用房替代廉租房、以限价房替代经济适用房偏好的警惕———这自然也是本文要谈论的主题。我之前曾在《上海证券报》撰文指出:我国法律所承认的社会保障性住房大致有两种:一是经济适用房,二是廉租房。这两种住房又有区别,后者是完全由财政承担建设责任,政府只象征性地收取一点租金。而前者则需要通过划拨土地、免收相关费用和基础设施建设费用(由政府承担)来为中低收入者提供优惠。
    经济租用房、限价房乃是政府的住房保障责任与市场嫁接的结果,并非真正意义上的保障性住房。限价房虽然被冠以保障性住房的名号,但实际上地方政府不仅不需要投入,还能继续收取土地出让金及城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。所谓经济租用房是廉租房的“衍生品”,但经济租用房收的租金要远远高于廉租房,是市场化租金加上政府补贴后的结果。
    显然,尽管地方政府与有关部门不断强调经济租用房和限价房的优点,但从本质上而言,乃是政府推卸住房保障责任的一种偷梁换柱行为,由此,在一些地方,限价房变成了福利房,经济廉租房增加了低收入者的负担。因此,笔者之前多次呼吁中央重视这种愈演愈烈的“替代”行为,促使各级政府真正承担起住房保障的责任。此次的政府工作报告在住房保障中未提及经济租用房、限价房,表明中央显然已经认识到了存在的问题。
    需要强调的是,地方政府通过各种方式转嫁住房保障责任的动力仍然存在,一些地方可能继续在“替代”方面做文章,以推卸住房责任———这是特别需要警惕的。
    以廉租房为例。在中央强调加大廉租房建设力度后,一些地方将会增加廉租房的投入,但是,以何种方式投入效果是截然不同的。我们知道,廉租房大致有两种基本形式,即货币配租(指对符合条件并已自行租赁住房的,按人口和住房面积核发租金补贴)和实物配租(指对符合条件的申请人配租一处廉租住房)。许多地方政府更倾向于选择货币配租而抵制实物配租,果真如此,则可能使廉租房建设大打折扣。因为,我国许多城市根本没有建设廉租房(截至2006年4月,尚有70个地级以上城市未实施廉租住房制度,有些地方虽然实行了,但廉租房数量很少),得到货币配租的低收入者很难从市场上租到合适的房子,并且,将低收入者推向市场,会推高租金价格,进一步恶化住房民生问题。
    由于新建廉租房既需要大笔资金投入,还需要政府无偿划拨土地,将减少政府在土地出让金和税费方面的收入,而如果实行货币配租,只需把土地出让金和税费收入中的一个零头拿出来即可应付了事。这种潜在的替代性动力是值得警惕的。
    目前,全国城镇低保家庭中约有400万户住房困难,而截至2006年年底才解决了26.8万户,仅占6.7%。如果再考虑到人均建筑面积10平方米以下的近1000万户低收入住房困难家庭,廉租房需要承担的保障责任更为艰巨。在这种情况下,应该重视廉租房建设的重要性和紧迫性,一定要强调推行实物配租,而反对那种所谓实物配租与货币配租要结合的说法———因为这种“结合”的结果是实物配租被货币配租所替代。

链接:控制通货膨胀必须压低房价

链接:房地产调控应警惕“摇摆”立场

链接:建设部智囊为何否认“夹心层”受委屈?

链接:2007盘点:房价持续涨,民心持续痛

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