注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

时寒冰的博客

公平公正的制度才能让人民免于掠夺和恐惧,才能让公心和敬畏生命成为普遍的价值观。

 
 
 

日志

 
 

和开发商谈谈“谁先死”的问题  

2008-04-16 00:32:16|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
以下是上证报4月16日评论版刊发的专栏,供参考。——暖之(寒冰)

中国庞大的市场需求不会让开发商“死”,能让开发商“死”的只能是他们自己,只能是贪婪和固执的性格缺陷,以及缺乏社会责任感的狭隘心态。在紧缩政策下,审时度势,降低房价,加快资金回收,成为理性开发商的最佳选择,那些逆势硬撑,宁肯房屋砸在手中也不降价销售的开发商只会把自己逼入绝境。


和开发商谈谈“谁先死”的问题
   旅美学者 陈军华
 

    和开发商谈谈“谁先死”问题,看起来似乎“专业不对口”,不过,首先把它们扯到一起的是著名开发商而不是我。前几天,某著名开发商在接受媒体采访时放出狠话:政策有拐点,房价无拐点。“要先死肯定是银行先死,房地产商后死。”
    一语道破银行被开发商或房地产业绑架的现状。我国银行业被房地产绑架体现在两个方面:一是体现在房地产开发方面,从拿地到项目建设,自有资金少的开发商严重依赖银行贷款。数据显示,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款。二是体现在房屋销售方面。数据显示,个人通过按揭贷款买房的人,在全部购房总数中所占比例高达90%。
    既然开发与消费两个环节的资金都严重依赖银行贷款,就意味着风险高度集中在银行身上。由此,开发商放出“要死肯定是银行先死,房地产商后死”的狠话。不过这句话如果换一个角度来理解,就是:银行肯定死不了,开发商相应也肯定死不了。由此,一个很复杂的生死问题似乎一下子变得非常简单。但事实告诉我们,问题远没有这样明了。房地产调控触动了开发商的利益,但是,他们又不能公开对抗,只能顺便提醒政府:别调控太过度,会伤害到银行。
    最近,某媒体披露了上海楼盘“热卖”的真相:上海“10大期待楼盘”共签约3237次,合同撤销1201次,撤销率达37%;7个“房价翻番楼盘”共签约5592次,合同撤销2306次,撤销率为41%。按照上述信息,17个楼盘合同撤销率平均达到39.7%。有的楼盘合同撤销率高达100%。
一般而言,合同撤销率高有两个因素导致:第一,签约是假的。一般情况下,撤销合同要付违约金,通常是“退一赔一”,这种情况高比例出现,最大可能是签约的人根本不必为毁约买单,属于假签约造势,忽悠消费者的做法。第二,签约是真的,但签约者认为房价将大幅度下降,且跌幅远远超过其违约金损失,迫使其主动放弃签约。在现阶段,前者的可能性更大。
    显然,开发商所面对的不是“谁先死”的问题,而是继续营造供不应求假象,诱导消费者入市,确保房价不跌,把日子过得更好的问题。《上海证券报》引用业内人士的分析指出:部分热销楼盘合同撤销率畸高,实际掺杂了人为操纵的假象,部分开发商试图“钻空子”对抗政策。
商人谈及生存或生死问题,总是难逃作秀的嫌疑。去年年底,北京一位著名开发商说:“最近三年政府开始明白,解决住宅房价过高,最重要的是中央政府和地方政府共同的责任。经过博弈,现在基本上达成了政策的走向,70%的城市资源和财政的资源,会集中在保障性住宅这方面,而30%留给市场。三年后当市场就剩下30%的问题时,多数企业将被迫卖儿卖女。这是一个非常残酷的现实。”
    猛一看,开发商似乎面临着艰难的生存问题。可是,如果看看新加坡,只有5%的市场是给开发商做的,绝大部分属于保障性住房,就知道我们的开发商是多么的幸运了。莫说“70%的城市资源和财政资源,集中在保障性住宅这方面”并没有实施,甚至没有一个模糊的计划,即使真的付诸实施了,在中国目前这种机制下,还不得交给开发商去做吗?在这种情况下,开发商即使微利,也不会低于美国等西方国家房产商的平均利润。要知道,在美国,开发商的平均利润在5%以下是非常正常的。
    因此,开发商夸大自己所面临的危险,无非是一种情绪的发泄而已。作为一个有社会责任感的企业家,应该有悲悯之心,在政府勇于承担住房保障责任的情况下,应该予以支持而不是抵触。纵观当今世界各国,还有比中国开发商更幸运的群体吗?仅从利润率而言,就已经令其他国家的开发商羡慕不已了。
    中国既有庞大的保障性住房需求,也有更庞大的对商品房的需求,这本身就决定着,开发商不仅不会死,还会过得非常好。看看富豪排行榜,哪一年不是房产商占据绝对多数?看看每年推出的十大暴利排行榜,哪一年没有房地产开发的身影?
    当然,开发商不会死,并不意味着这个行业不会重新洗牌。在次债危机爆发的美国,短短的一年间,美国房价就已经下跌了一成。但美国房地产研究机构在4月14日指出,加州等21个地区的房价被高估达五成,仍有下降空间。与美国相比,中国房价中的泡沫更多更大。美国商务部2月27日公布的数据显示,今年1月份美国新房销售中间价为每套21.6万美元。即使从绝对值上来看,中国北京、深圳、上海等地的房价也与之相差无几。
在紧缩政策下,许多开发商面临着资金紧张的难题,审时度势,降低房价,加快资金回收,成为理性开发商的最佳选择。万科董事会主席王石在发出著名的拐点论之后,陆续把旗下的相关楼盘降价,及时回收资金,不仅把利润抓到了手里,也盘活了资金流,使自己不至于因资金链断裂而发生问题。这远比那些逆势硬撑,宁肯房屋砸在手中也不降价销售的开发商要理智得多。如果一些开发商因此发生资金链断裂,把自己的企业送上死亡之路,一定是自找的。
    中国庞大的市场需求不会让开发商“死”,能让开发商“死”的只能是他们自己,只能是贪婪和固执的性格缺陷,以及缺乏社会责任感的狭隘心态。

上一篇:三九寒冬的股市还有希望吗

链接:谁为弱者代言?

链接:次债危机揭开中国高房价真相

链接:外资控股中资银行掩盖了什么

链接:股市尚未渡过危险期

链接:如何寻找有价值且安全的股票

链接:民意不可欺,民意不可违!

  评论这张
 
阅读(162)| 评论(39)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017