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时寒冰的博客

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日志

 
 

三论房价整体下降已成定局   

2008-05-26 00:28:13|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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三论房价整体下降已成定局 
  贾图 
  

  对于房价的走势,我在《上海证券报》先后发表了《房价整体下降已成定局》和《再论房价整体下降已成定局》两篇文章,分别从资金和供求关系角度入手,推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。今后,我从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。
  从经济学的角度来看,商品的价格是由供求关系决定的,成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。当然,就直观感受而言,人们更倾向于这种常识性判断:当成本上涨时,成本总要向商品价格传导,尽管传导要经过一个过程,需要耗费一定时间,但人们对传导的趋势是确信不疑的。当这种常识性判断成为人们的共识,就会成为民众的一种自然选择,而且是带有群体性的选择。这一点,在房地产领域表现得尤其明显。如果成本上升,在成本将很快向房价传导的预期推动下,人们(尤其炒房者)会争相加入到买房的队伍当中去。反之亦然。因而,成本的变化在房价涨跌中的作用是非常明显的。
  在房价的整个构成中,众所周知的问题是,地价占据着绝对重要的部分。人们通常所说的地价即土地费用,它一般包括向政府缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用等。土地费用在房价中的比重,占到20%至30%左右。当然,那些早期在地价很便宜的时候拿到土地的开发商,其土地费用在房价中所占比重有的甚至不足10%,但是,许多开发商为了掩盖暴利,常常会根据现有的地价水平来计算成本,以最大限度地将利润变小,既确保自己的利润最大化,也容易在避税方面做文章。
  除了土地费用,还包括建安工程费用、配套设施费用、税费和项目运营管理费用等等。整体而言,土地费用在整个房价构成中占比是最高的,这一点几乎无人不晓。因此,哪怕是最普通的老百姓,也常常根据地价的走势来判断房价的走势。最近几年房价之所以快速增长,地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期,它不仅把已有消费能力的人变成实际的消费者,甚至把那些没有消费能力的潜在消费者,也吸引进来,加之炒房者的涌入,房价在群体性选择的推动下快速上涨。因此,在地价涨速越快的阶段,房价的涨幅也越快。主要是地价上涨影响了人们的购房行为。2007年上半年,是我国房价涨速最快的一个时期,尤其是深圳、广州等地,深圳市半年的房价涨幅超过了50%,而在那个阶段,也正是“地王”一个接一个密集出现的时候。
  但是,在去年9月房贷新政推出后,地价就停止了疯涨的步伐,因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大,开发商将从“进攻”(如疯狂拿地)向“防御”(开发已囤积土地)转变,地价回稳是非常容易预见的。紧接着,2008年1月7日,国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》,以打击囤积土地为核心的重拳, 不仅加大了囤积土地的成本,也加大了囤积土地的政策风险与资金风险,这使得地价掉头向下。
  以上海为例,在中央打击囤积土地的政策发布后,备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让,以底价67.5亿元成交。而在2007年12月份,业内人士估计的成交价格约在180亿元左右。这仅仅是一个开头,随后,全国不少城市的土地拍卖出现流拍现象,深圳、广州等市的地价则迅速步入下降轨道。
  根据传导效应,地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来,尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言,但是,诚如本人开始部分所言,地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识,这影响了人们对未来房价可能下跌的预期,而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望,就连那些有消费能力甚至需要买房的人,也推迟了购房计划。同时,大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房,使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来,使房地产市场的供求关系一下子发生了变化,出现了明显的供大于求的现象。
  地价下跌意味着开发商开发成本的降低,这本身就使得房价有了下行空间;而地价下跌引发的房价下跌预期,改变了人们的消费选择。这是此轮房价将步入下跌轨道的判断依据之一。
  现在,深圳、广州的房价在快速下跌,深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%,但下跌动能仍没有得到充分释放。这一判断并非本人一个坚持,就连万科的董事长王石,亦明确表达这种看法。4月24日,当某媒体记者采访王石,问他如何看待现阶段深圳的楼市时,王石反问道:“你认为深圳的房价高不高?”记者答:不高。王石当场表态:“现在深圳的房价高了,不信你去买?”
  不惭地说,此轮楼市调整,本人是最早提出“拐点论”的研究者之一,有文章可查证:2007年12月17日,本人在《上海证券报》发表的《楼市拐点可能正在形成》一文就是证明。而王石则是最早提出拐点论的企业家,尽管我们未就判断结果一致的原因进行交流,但相关原理是相通的。除了本人前两篇文章中提到的观点,地价的下跌是一个重要依据。
  虽然目前地价的下跌尚不是全面的,个别城市还在硬撑,但随着紧缩政策的继续,将有越来越多城市的地价因缺少资金的推动而走向下跌轨道,相应的,由此引发的对未来房价下跌的群体性预期,也意味着中国房价将经历一轮像样的调整。因此,把深圳、广州的房价下跌看作孤立的个例是错误的,我们更应该把珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演,明智的开发商除了及时顺势作出调整,没有更好的选择。

链接:再论房价整体下降已成定局

链接:(一论)开发商撑不住了,房价要下跌

链接:和开发商谈谈“谁先死”的问题

链接:经济学家帮开发商鼓吹的真相

链接:珠三角退房风波是房地产业巨变开始

链接:次债危机揭开中国高房价真相

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