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时寒冰的博客

公平公正的制度才能让人民免于掠夺和恐惧,才能让公心和敬畏生命成为普遍的价值观。

 
 
 

日志

 
 

三人激辩:房价涨还是跌?  

2008-05-30 00:16:11|  分类: 评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这是《新财经》杂志记者李斌的采访,当时,我看了社科院那帮专家的报告后,情绪有些激动(易宪容也是),那个报告像是开发商自己雇人写的,连一些基本的经济学概念都被扭曲。我回答问题时言辞有些刻薄,请大家阅读时帮我去掉点火气。自我检讨:以后我多要求自己,戒急戒躁,保持心态的平和。另外:本周六(5月31日)下午两点到六点,在此博客与各位朋友进行第一次互动。得空的朋友可以一起说说话。——寒冰(暖之)

三人激辩:房价涨还是跌?
——2008年5月29日 《新财经》杂志
  文/本刊记者  李 斌

  “房地产蓝皮书”的公布,引起了各界人士的讨论。记者就“蓝皮书”中的观点,采访了著名经济学家茅于轼、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容、上海证券报评论部主编时寒冰

  在上一轮与潘石屹、任志强的房地产市场大论战中,大家认识了时寒冰。当《新财经》记者提出就房地产话题采访他时,时寒冰爽快地答应了。他告诉记者:这是我非常关注的话题,我会尽力做好。
  在王府花园小区,接受《新财经》记者采访的易宪容,一听记者提起“房地产蓝皮书”,便情绪激动地说:“不要跟我提‘蓝皮书’,我不想评论它,抛开‘蓝皮书’我可以谈。”
  与易宪容的激烈形成对照,茅老以其一贯的淡定,从容地与记者谈起了“蓝皮书”。谈到重要的地方,茅老总会很细心地问记者,记下了没有?

  一、“拐点”已成事实

  《新财经》:从2007年年底开始,房地产“拐点论”逐渐成为一种强势观点。但随着社科院“房地产蓝皮书”的发布,这一观点似乎又被推翻。“蓝皮书”认为,2008年,中国房价上涨幅度将大大低于2007年,但出现房价“拐点”的可能性不大。对此,您怎么看?

  时寒冰:“蓝皮书”的观点很可笑。

  第一,“蓝皮书”的观点自相矛盾。如果对照一下“拐点”说,“2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年”,这本身就是“拐点”的特征。他们是不是把“拐点”和“极点”的概念弄混淆了?学过高等数学的人都知道,“拐点”并非是指由上升转为下降、由下降转为上升,而仅仅标志着上升或下降的形态发生了变化。如果由上升转为下降、或者由下降转为上升,应该是“极点”了。
  第二,即便2008年房价没有下跌,而仅仅是社科院专家形容的“2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年”,实际上,这也意味着房价出现“拐点”甚至步入跌势(极点)了。道理非常简单,2008年的通货膨胀比2007年高得多。换句话说,2008年的货币比2007年大大贬值了。我不明白,这些专家怎么会忽略这些因素?我不愿意用“无知”来形容他们。
  第三,目前,深圳、广州等地的房价已经明显下跌,深圳市的房价甚至可以用暴跌来形容,有的楼盘跌幅甚至超过了50%,这种势头正在向全国蔓延。就连一直唱多房价的潘石屹也惊恐地表示,地产商将“保北京、上海的项目”。房价下跌已经让一部分开发商变成了惊弓之鸟,如果像“蓝皮书”说的,2008年出现拐点的可能性不大,地产商如此惊恐岂不成了笑话?

  茅于轼:既然“蓝皮书”说的是“可能性不大”,就说明还是有可能的,并不是完全没有可能。我认为“蓝皮书”也没有完全否定房地产有“拐点”。

  易宪容:很多事实已经摆在面前,还有什么可讨论的。广州、深圳的房价已经大幅度下降。不仅如此,很多开发商都在用各种名目的方式促销,其实也是变相降价。北京的房价虽然没有大幅度下降,但已经是有价无市。在南方一个城市,同一地块的土地,在不到半年时间里,价格下降了一半以上。现在很多地方的土地拍卖,房地产公司都不敢介入,事实上说明了房地产开发商对房地产市场的预期发生了根本性改变。

  《新财经》:王石在承认了“拐点”已成事实后,首先降低了深圳、广州等地的房价。但他同时认为,大批人口进城,房子的刚性需求仍存在。您怎么看万科的做法及王石的论点?

  茅于轼:“拐点”是一个新闻词汇,不是经济学用语。经济学讲的是供给和需求,刚性需求的说法是不对的。大批人口涌进城,对房子的需求是不会增加的,也不会因为这些人抬高房价,因为他们没有钱,也没有能力买房。能买得起房的都是高收入的人。王石的这种说法有问题。

  易宪容:现在,高企的房价已经把大部分老百姓推到房地产市场消费群体之外了,还谈什么刚性需求!除非房地产商把价格这么高的房子白送给老百姓。现在有些城市的房价之所以涨得过快,是因为这些城市的炒房炒地现象严重。政府如果不对这种现象进行限制,老百姓的刚性需求何时才能满足?

  时寒冰:王石之所以发出“拐点”论后主动降价,是因为他清楚地知道中央的战略意图。在通胀压力持续加大的情况下,政府必然加大房地产调控力度。我们知道,房价在推动物价上涨过程中扮演了非常重要的角色。近十年来,房价持续上涨,全国不少地方的房价都翻了至少两倍以上,而粮食价格基本上保持平稳。房价与生产资料的价差越来越大,内在力量要求两者实现比价复归。在房价大涨数年后,农业生产资料价格持续大幅上涨。农业生产资料与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归,加之房地产开发蚕食了大量耕地,最终引发了此轮粮食价格的井喷。如果房价不压下来,通货膨胀就不可能抑制。
  因此,在2007年7月,CPI加速上行之后,中央立即加大了对房地产市场的调控力度。2007年9月27日,我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策,银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。这是一个非常明确的信号。资金是决定房价走势的“生命之源”,离开了资金,作为大宗商品的住房消费,必然陷入萧条。
  王石看透了这一点,他提前调整战略,通过降价加快了房屋的销售和资金的周转。现在,当几乎所有的开发商都认识到王石决策的正确时,再调整也来不及了。当然,王石因为“拐点论”让很多开发商不高兴,他强调刚性需求的存在,无非是安慰一下那些已经陷于痛苦中的开发商而已。刚性需求永远都存在,问题是,那些投机失败者迫不及待地像扔烫手山芋一样抛售房屋时,那点刚性需求还不早被淹没了?要知道,买涨不买跌的心态是每个人都有的。刚性需求救不了房价。

  二、银行风险已被转嫁

  《新财经》:据您观察,目前这些大房地产开发商的经营现状如何?整个房地产企业的资金链是否有断裂的危险?

  时寒冰:这应该问开发商,他们心里最清楚。2007年,全国各地“地王”不断涌现,开发商疯狂拿地,现在傻眼了。资金收紧,土地两年不开发,政府无偿收回去,无钱开发的地产商只能坐以待毙。贪婪是人性最大的敌人,当那些地产商像疯子一样抢地的时候,怎么就没有想到今天?

  《新财经》:任志强认为,“要死肯定是银行先死,房地产后死”。您认为房价下降真的会给银行带来危机吗?

  时寒冰:我觉得,这种观点即使让他们的同行王石看来,也一定非常可笑、非常幼稚。王石才是大智慧的人。房价下跌银行是不会死的。银行前几年贷出去的款,肯定是安全的,这一点毫无疑问。唯一有风险的,是2007年房价最高时贷出去的资金,但这时的房贷首付已经提高了。至少,房价跌40%对银行不会有太大影响,银行大不了回收一些房子。开发商等不到房价再次上涨的那一天,但银行可以,银行有足够的资金和耐心等到那一天。真正要当心猝死的是开发商。两年不开发土地收回,政府可以接着拍卖。这点钱用于补偿银行足够了吧?怎么能说银行先死呢?不客气地说,银行后面站着国家这个大靠山,即使开发商死上一百次,银行还会好好地活着。银行行长们会品着茶,看开发商因资金链断裂而死亡。

  易宪容:“银行先死”的言论早就不值一驳了。某些人总是通过各种方式来要挟政府的房地产政策,这是非常荒谬的。银行的钱不是只贷给房地产开发商,它会贷款给很多企业。商业银行的房地产贷款其实只占全部贷款的10%。即使这10%都收不回来又能怎么样?应该不会导致银行倒闭。再说,即使房价下跌对商业银行有影响,该承担的也得承担,倒闭一两家银行的代价也必须付出。前些年为了银行改革,我们付出的成本还少吗?
  的确,现在大部分买房人都是通过银行信贷购买住房的,按揭首付一般都在30%以上。房价下跌,买房人放弃所持有的住房几乎是不可能的,这样会给买房人造成很大的经济损失,至少会损失30%的首付。除非买房人完全丧失了工作或支付能力,他们才会考虑放弃持有。既然买房人不会放弃持有的住房,房价下跌的风险早由买房人承担了。危及银行金融安全也就无从谈起。
  但是,如果将房地产作为投资市场,同时,这个投资市场存在着银行信贷规模的过度扩张及资产价格高得离谱,就会危及金融安全。其实,把住房作为投资品,房价上涨到一定程度再下跌,是不会影响国家金融安全的,反而是整个市场理性回归的必由之路。但是,如果房价上涨到难以维系的程度再下跌,就会引发金融危机。这是市场使然,谁都无法抗拒。

  茅于轼:房价下跌对银行的影响是最直接的,但银行已经把风险转嫁给了买房人和建房人。事实上,无论是买房的还是建房的,好多人都撑不住了。现在买了房用于自己居住的人,问题还不大。主要是那些投机买家,尤其是借钱投机买房的人,如果房价降了,利率高了,他们就有可能抛售手中的房子。如果这些投机买家和建房人破产了,风险就会转嫁到银行。

  三、房价不是以成本定价

  《新财经》:蓝皮书”中还有一种观点说:由于国内外原材料价格不断上升,劳动力成本增加,导致房地产建设成本走高。所以说,近几年内房价是不会降的。房价是依成本而定的吗?

  时寒冰:我觉得这种说法非常愚蠢。这种“蓝皮书”干脆改成“烂皮书”得了。生产成本高了,商品售价就一定高吗?不,这取决于成本的转嫁能力,这要看市场状况。在市场处于买方市场的时候,由于供大于求,成本很难顺利传递到售价当中,企业常常要通过压缩自身利润对上涨的成本进行消化。如果企业没有消化成本上涨的能力,就可能面临破产。反之,在卖方市场,成本上涨会顺利传导到售价中。
  现在,商品房市场正在从卖方市场向买方市场转变,开发商转嫁成本的难度正在大大增强。这是问题的一个方面。另一方面,决定商品房成本的最重要因素——地价,正在下降甚至是大幅度下降。这远远抵消了劳动力成本、建材成本的增加等因素。因此,所谓成本增加,商品房价格就不会降的结论是非常荒谬的,也是非常不负责任的。我建议这些专家温习一下本科教材,看看基本的经济学常识再弄什么“蓝皮书”。专家有义务维护社科院的声誉。

  易宪容:我早就说过,房地产价格根本不是依成本定价。现在还有一些人以“土地价格过高导致了房价过高”的观点来误导老百姓,说房价是由土地价格来决定的。如果按照这种逻辑,房子依成本定价,房价怎么能涨到高得离谱的地步?社会怎么会指责房地产是一个暴利行业呢?
  我认为,房价不是由土地价格决定的,而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转,房地产公司是不会冒险进入这个高风险行业的,更不会以高价拿地。

  茅于轼:房地产业是暴利行业,成本上升只能减少利润,怎么能推高价格呢?房地产的成本与价格无关。我认为,这几年房价暴涨的原因主要有三点:第一,经济的快速增长;第二,财富增长后分配不均,有钱人越来越有钱,他们的财富增长速度超过了经济增长速度。而没钱人即使按揭买了房,他们也会变得越来越没钱;第三,投资渠道太少。有钱人只好去投资房地产,房价就是被这些人推高的。这是最基本的道理。
  房价是需求拉动的,与成本没关系,地价越来越高也是这个原因。房价减去建筑成本(钢筋、水泥、人工费等)就是地价,房价高就是高在地价上。我们可以去小城镇看看,那里的房子还是两三千元一平米,地价便宜房价也是上不去的。北京上万元一平米的房子,并不是钢筋水泥涨价,是地价涨得太高了。

  四、通货膨胀必须治理

  《新财经》:面对高企的房价,政府也在采取措施。但是,像北京、上海这些大城市的房价并没有明显下降的趋势。您认为政府还应该在哪些方面采取措施?

  茅于轼:目前,中国的通货膨胀率很高,必须治理。虽然政府也采取了一些措施,但真正的治理还没出手。现在有些办法是不对的,比如只是微观地调控物价等。如果通货膨胀指数仍然很高的话,政府迟早要出手。不过,我觉得可能要等到奥运会以后。最基本的办法就是提高利息率、收紧银根、限制政府开销等。这些措施对房地产商的影响是很大的。所以,地产商要有所准备。
  我们回顾一下1993、1994年,朱总理当时采取的宏观调控措施。当时虽然引起了很多企业不满,但这些措施把通货膨胀控制住了。那时的通货膨胀率是24%,现在是8%。朱总理当时就采取了提高利率、收紧银根、减少政府开销等办法,这些措施对地产业的影响是相当大的。1993、1994年的房地产泡沫破灭,就是因为治理通货膨胀形成的。当时留下了好多烂尾楼,我曾经去看过,一片一片的,如今已经过去十四年了,还有呢。
  所以,尽管大家的日子都不好过,但这是必须付出的代价。通货膨胀不是高高兴兴就能治理得了的,必然是个痛苦的过程。

  《新财经》:如果这些治理措施都出手的话,房地产商就撑不住了。

  茅于轼:是的,房价会因此大降,可能会有一批房地产商破产,不过有一些可能还会撑下去。通货膨胀是个大问题,奥运会之前政府要撑面子,不能使太厉害的手段,可能采取一些温和措施,比如提高准备金率等。但奥运之后,必然要出撒手锏。

  五、住房是最大的民生问题

  《新财经》:目前,国家正在大力推行廉租房、经济适用房、限价房等。但由于设置的门槛太高,实际操作中出现了两个尴尬:一是符合条件的人买不起,二是买得起的人不符合条件。对这一现象您如何看?

  易宪容:慢慢来嘛,总要一步一步走。让老百姓买得起房子总要有个过程,最主要的是要明确房地产是消费品还是投资品。只有把房子定位于消费品,才能让大部分老百姓买得起房子。

  时寒冰:很显然,房价太高了。商品房价格持续上涨,带动了经济适用房的上涨,也在某种程度上带动了租金的上涨。不仅商品房的房价远远超过了民众的实际购买力,经济适用房也远远超出了中低收入者的购买力。所以,只有压低房价,才能解决住房保障问题。政府之所以设置那么高的条件,关键是它所提供的社会保障住房数量有限,僧多粥少,不得不提高门槛。这种做法无助于住房这一民生问题的解决。政府应该承担更多责任,加大投入,切切实实地为民众解决住房问题。

  茅于轼:为什么一定要求人人都买得起房呢?这是没有道理的。如果按照这样的逻辑,很多人还要求买汽车呢,还要出国旅游呢,但不可能人人都能做得到。如果人人都能买得起房子,那说明我们国家富得不得了了。要求每个人都有房住,这才是硬道理。推行廉租房,人人有房住就行了。

  《新财经》:可是,目前廉租房的规模并不大,让人人都有房住也不可能。

  茅于轼:这是一个很大的问题,政府的整个目标搞错了,搞经济适用房、限价房都不对,应该搞廉租房,廉租房是没有产权的,只能租;经济适用房是有产权的,可买可卖的。

  《新财经》:很多人的观念是觉得有一套属于自己的房子更踏实。

  茅于轼:没有钱光有观念有什么用呢?这也是政府政策导向的错误。为了讨好中产阶级,而忽视了真正有困难的人。

  《新财经》:既然是政策有误,现在政府意识到这个问题了吗?

  茅于轼:这个问题迟早会认识到,这种错误长不了。

  《新财经》:在今年“两会”上,国家把民生问题放在了政府工作的首位。我觉得,国家对这个问题也意识到了。

  茅于轼:大富豪也有民生问题,关键是解决谁的民生问题。总不是解决那些大款、大富豪的民生问题吧?要解决的是最穷的人、买不起房的人的民生问题。

  《新财经》:过去,国家始终把房地产业当做支柱产业,GDP是上去了,可老百姓的生活水平却没上去。

  茅于轼:一味埋怨房地产商是毫无道理的,房地产商这些年作出了很大的贡献。不能只看到房价贵,看不到房地产商盖了这么多房子。过去用了三十年,才发展到人均住房8平方米,现在发展了十几年,就提高到人均住房28平方米,这都是房地产开发商的贡献。现在的问题主要是土地和资金竞争不充分造成的。像你我这样的人,要搞土地搞得到吗?这不光是土地公有的问题,土地是一般人接触不到的,是要有很深的关系的。

  时寒冰:把房地产业作为支柱产业是非常错误的。世界上的很多国家大都是把建筑业而不是房地产业作为产业支柱。我国的房地产开发企业在国外只相当于一个负责策划的环节,与国外所说的房地产企业并非一个概念。把房地产业等同于建筑业是个天大的谎言。中国所谓的房地产业,如果离开了建筑业,还能剩下什么?不过是一个个皮包公司而已。这些皮包公司的老板们整天大言不惭地说自己是支柱产业,不是恶搞是什么?
  把房地产业作为支柱产业,使得一些地方政府明目张胆地与开发商勾结,大搞腐败,伤害民生。政府应该加大社会保障性住房的供给,将这部分住房与开发商建设的商品房完全分开,并且,把开发商所主导的商品房压缩到一个相对小的比例。这样,住房问题才能逐渐得到解决。

  易宪容:中国的经济增长仅是为增长而增长,却没有让老百姓受益,这种经济增长的意义何在?如果因为房价上去了,房地产业给经济增长带来了贡献,却让大多数老百姓买不起房子,或者变成了房奴,由此使生活水平下降的话,这样的支柱产业不要也罢。我们不能眼看着GDP在增长,人民的生活水平却在下降。这种高速增长的GDP是毫无意义的。
  地方政府必须退出房地产“利益链”,除非他们不想要自己的乌纱帽了。从2007年下半年开始,中国房地产市场的政策和发展模式已经发生了根本改变,一个是确立了中国住房保障体系,另一个是对中国房地产的投资与消费做出了严格的区分。十七大报告也特别强调住房民生问题,这是大势所趋,谁敢冒天下之不韪?
  如果把房价推高到80%的老百姓都无力购买,还何谈民生问题?老百姓的衣食住行就是民生,住房是民生问题中最为重要的部分。

  《新财经》:2008年的房价走势将如何?

  时寒冰:房价必跌无疑。目前,政府收紧信贷,开发商已无法再囤积居奇,炒房者无法再兴风作浪。不仅如此,这些前期囤积的房屋,或滞留于炒房者手中的房屋,正在疯狂地涌向市场。要知道,房地产接近十年的繁荣导致的存量,要比新开发住房多得多。供大于求的格局正在快速地显现出来——过去只不过是被掩盖了而已。2008年的房价下跌是必然的。深圳与广州是先头部队,其他城市会陆续跟上。

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