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时寒冰的博客

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正常调整的楼市不需要救  

2008-07-14 04:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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正常调整的楼市不需要救
——上海证券报2008年7月14日
      贾图

正常调整的楼市不需要救 - 时寒冰 - 时寒冰的博客

    一路下滑的深圳房价不仅令开发商们孤枕难眠,也让有关部门坐卧不安。由深圳国土资源和房屋管理局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》(以下简称《报告》)显示,今年前5个月,深圳住宅每平方米销售均价调整幅度接近30%,基本回落到去年年初水平。销售面积更是锐减。《报告》据此呼吁政府救市。
    就全国而言,深圳市的房价跌幅是最深的,但尽管如此,其房价也仅仅才回落到2007年年初的水平,而我国早在2005年就开始对房地产进行调控,也就是说,2005年时的房价在中央看来就已经过高,因此才出台调控措施的,以此推理,如果房价不能回归到2005年的水平,救市就可能与当初的调控政策发生冲突,或者说,救市被视为对前期调控政策的某种否定。
    许多人对这样一个观点都持赞同态度:深圳房价此次下跌过快,是前期上涨过快导致的。过快的涨速累积的泡沫,终于破裂并引发房价下跌。那么,在房价非理性上涨的过程中,政府官员又是什么态度呢?
    在深圳房价节节上涨时,深圳市长许宗衡在记者招待会上指出:“深圳房价目前基本是理性的……你到深圳看看,九成以上楼房晚上都亮着灯,这说明深圳楼房多是自购自用,而不是像其他地方在炒房价。”也就是说,深圳房价完全是建立在真实需求基础之上的,就不存在泡沫,那么,根本没有救市的必要,因为,在庞大真实需求的支撑下,房价即使下跌也并不值得担忧。深圳市有关官员应该与房价在上涨时一样,保持乐观的心态。
    但是,深圳国土资源和房屋管理局发布的《报告》,与此前深圳市长的说法相悖。《报告》显示,今年上半年深圳商品房空置面积达164.73万平方米,同比增加26.72%;其中住宅空置面积65.37万平方米,同比增加高达84.5%,而空置率高往往是自住需求不足或投机比例占比过高所致。如果此前房价的上涨是真实需求而非投机推动,这么大的空置面积又是如何来的?如果相关官员的说法正确,那么,有关部门是否为了让政府救市故意夸大了空置面积?如果《报告》中的数据正确,有关官员此前是否在通过故意遮掩楼市中的投机行为而拒绝在中央倡导的楼市调控方面有所作为?
    我们再看看银行当初的态度。2007年6月20日,由深圳市政府办公厅召集各相关部门召开了一次讨论房地产形势的会议,当时,深圳市房价在六个月内的涨幅超过了50%。在此次会议上,人民银行深圳分行负责人通报了房地产贷款相应数据。报道称,这位负责人并不认为房地产贷款处于“警戒状态”,其理由是———目前深圳购房者平均月供与深圳市房屋租金关系仍然处于合理范畴,并且月供与月收入比在26%—37%,而国际警戒线是50%。深圳市银监局有关负责人也认为,房地产贷款占总贷款额的比例为50%,仍然是银行主要的贷款方向,并且房地产资产质量优良,尤其按揭贷款不良率在1%以下。
    而现在,房价刚刚回到2007年初的水平,有关银行便如坐针毡,积极呼吁救市,这与它们当初的态度差异之大,可以“天壤”谓之。
    因此,所谓的房地产救市呼吁,其实是一场维护楼市稳定发展幌子下的私利捍卫———捍卫的当然是开发商、地方政府、银行等相关主体的利益,损害是却是民生和政府的信誉。实际上,楼市既不需要拯救,也没有必要拯救,拯救楼市的结果,只会使房地产市场因错过一次难得的调整机会而累积起更大的泡沫,这必将为未来的房地产市场埋下更大的隐患。
    现在,除了深圳、广州,全国大部分城市的房价仍在上涨,仅仅是成交量有所回落,这说明,市场的调节作用正在发挥作用。在这种情况下,开发商应该顺势而为,降低房价,而现在,开发商是“死了也不降价”(此处指房价),最近的一份调查结果显示,去年12月以来表示可能降价的开发商所占比例仅占8%,92%的开发商表示不会降价;而表示未来可能降价的开发商比例仅为9%,82%的开发商表示未来不会降价。这种“死了也不降价”的行为本身,就是反市场的,是对市场对抗的极端表示,对于开发商群体的这种顽固坚守,救市有必要吗?
   另一个“死了也不降价”(此处指地价)的是地方政府,在房地产市场明显即将步入调整轨道的情况下,地方政府本应顺势而为,降低土地出让金,从而,与房价的调整相合拍。然而,许多地方政府宁肯土地流拍,也拒绝降低出让金,导致全国各地土地流拍现象密集出现。这些沉浸在“地王”幻觉中执迷不悟的地方政府,需要救市措施将它“解放”出来吗?是它们自己把自己逼入绝境而不是市场本身出现了危机。
    楼市需要拯救的时候,首先说明楼市出现了严重的危机,而现在,除了深圳和广州,全国许多地方的房价连正常调整都没有经历,救市的呼吁实在令人费解。应该认识到,房地产市场的正常调整是有益的,一方面,它挤压出房价中的泡沫,消除未来楼市崩盘的隐患,使房地产市场更健康的发展。另一方面,房价的调整,使得更多的人买得起房,实现住房梦。当然,商品房永远只能满足一部分人群的消费需求,政府需要向社会提供更多的保障性住房———这才是解决住房问题的最重要途径,并且,这也远比救楼市要重要得多。

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