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时寒冰的博客

公平公正的制度才能让人民免于掠夺和恐惧,才能让公心和敬畏生命成为普遍的价值观。

 
 
 

日志

 
 

假“断供”意在骗政府救市  

2008-07-29 01:01:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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提要:现在的问题不是房价下跌过度的问题,而是尚未进行充分调整,调整远不到位的问题。在这种情况下,应该鼓励楼市自身的调节功能发力,而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。房价下跌,对于购房需求者、政府、银行和房地产市场的健康发展都是有益的。

假“断供”意在骗政府救市
——上海证券报2008年7月29日
      贾图

    前段时间,有媒体报道称,房价下跌在深圳地区引发“断供潮”,余额高达千亿元。深圳“断供潮”事件闹得沸沸扬扬,远近皆知。但是,这一说法遭到权威部门的否定。
    深圳银监局局长刘元表示,从个人住房贷款情况看,截至2008年6月末,深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。若按五级分类口径统计,个人住房贷款不良余额为13.85亿元,比年初减少0.73亿元;不良贷款率0.63%,比年初下降0.02个百分点。按更审慎标准(逾期90天以上贷款对应的全部贷款余额)统计,不良贷款余额为17.35亿元,比年初增加2.11亿元;不良贷款率0.79%,比年初上升0.11个百分点。
    很显然,即使按较审慎标准统计得出的数据,所谓的断供现象也只是极个别。不良贷款率仅0.79%,比年初也仅上升0.11个百分点,说明,银行住房按揭贷款不仅是安全的,依然可以称得上是优质的。
    但是,一些开发商及专家学者,正是利用“断供潮”的炒作,揭起救市大旗,向政府施压。如某学者指出:“当楼市的高端部分出现价格崩溃的时候,连锁反应将会非常恐怖。国内资金也会从深圳楼市撤出,本地居民将会大规模断供。这样的结果将不仅仅波及资产价格,银行体系也将面对双重打击:一是存款大规模挤提;二是不良金融资产急升。同时,急剧变动的汇率将冲击全国脆弱的金融体系。”
    当“断供潮”的谎言被深圳市银监局揭穿,一个隐藏着的意图浮出水面。
    据7月28日的《经济参考报》报道, “断供”其实是开发商等既得利益者自导自演的把戏,以便为“救市之说”造势。“‘断供’只是一个手段,要国家松动银根,确保开发商、炒房者的利益才是关键。”“断供”的是炒房者和开发商手中囤积的楼盘,超过一半以上都是2005年下半年到2006年10月前购买,目前的价格还大有赚头。“断供”的目标是“四两拨千斤”,希望政府能够出台政策,为银行信贷“松绑”,同时也给银行造成压力和错觉,使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。
    原来,“断供”只是向政府施压的工具而已!我国从2005年3月26日(“国八条”问世日)开始就开始对房地产市场进行调控,而在此期间,房价在持续攀升,一些城市尤其深圳等一线城市的房价又上涨了一倍左右。房价在调控声中一路上涨,对政府公信力构成损害,在此过程中,政府不断反思和总结经验教训,相继出台了一些新的调控措施。此轮房价的调整,正是中央一系列调控政策初见成效的结果,这个成效是来之不易的。如果现在就出台宽松政策去救楼市,不仅可能导致政府公信力受损,也容易使中国楼市因为错过一次自然的调整机会而累积起更大的泡沫和更大的危险。
    本身含有巨大泡沫的房价下跌其实是人心所向。南方某媒体进行的一次随机调查结果显示:穗、京、沪、深四地总体上有57%的人认为政府不应救市。其中,有38%市民认为“楼价还没跌至合理水平,政府应加大整治力度”。调查同时显示,72%的被调查者对楼市信心仍然低迷,在这种情况下救市,不仅难以见效,而且充满危险。因为房价下跌是它连年快速上涨,以至于脱离民众实际购买力越来越远的结果。政府的最佳选择是放任楼市的自然调节功能发力,促使房价与民众收入水平接轨,使得支撑房价的购买力因素发挥作用,而不是投机与炒作的力量继续占据主导。
    从银行的角度来看,房价的下跌不会威胁到银行的安全。香港的房地产市场在1997年之后曾出现了高达65%至70%的下跌,但银行业的不良资产率仅为1.5%。而中国房价,目前只有深圳和广州出现了下跌,即使最大跌幅,也只在30%左右,除了深圳、广州,全国大部分城市的房价仍在上涨。7月16日,发改委、国家统计局发布的统计结果显示:6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%。紧接着,7月17日,国家统计局发布的6月份经济运行数据显示:70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.2%,涨幅比上年同期高4.2个百分点。
    显然,现在的问题不是房价下跌过度的问题,而是尚未进行充分调整,调整远不到位的问题。在这种情况下,应该鼓励楼市自身的调节作用发力,而不是人为地阻碍这种力量发挥作用。
    其实,即使从银行的角度来看,房价下跌也给银行带来了一次难得的加强风险控制,提高自身安全防范能力的契机。
比如,过去银行贷款只是依据房屋成交价格,导致一些银行被高估值的房价骗贷,而现在,银行在房价下跌之后,出于对自身风险的控制采取了预防性措施,发放住房按揭贷款时以对房产评估得出的价格发放贷款,大大减少了被骗贷的几率。举个具体的例子:一套成交价格100万的房子,在过去,银行可依据成交价放贷70万元(以首付3成计算)。但现在,银行对这套房屋给出的评估价格为90万,那么,银行仅放贷63万(以首付3成计算)。
    倘若没有房价下来带来的风险压力,银行出于牟利的需要,出于争夺客户源的需要,根本不会采取这样的风险控制措施。不仅不会这样做,一些银行还人为降低贷款门槛,对大学生发放住房按揭贷款,更有甚者,对付不起首付的人,将首付也分期,如此漠视风险的做法倘若持续下去,才真正容易引发可怕后果。
    房价下跌,使有购房能力的人以合适的价格买到住房,节省出来的资金可以用于其他消费领域,有利于促进我国消费结构更趋合理化,有利于内需的拉动;房价的下跌,有利于减轻政府建设社会保障性住房的压力——房价上涨带动起社会保障性住房的上涨,使得政府解决这一问题的难度日益加大;房价下跌,有利于银行提高风险控制意识;房价下跌,有利于挤压楼市泡沫,使房地产市场更加健康地向前发展。因此,无论从哪个方面来看,救市都是毫无必要的,不仅不应救市,还应继续强化调控力度,促进楼市更充分的进行调整。

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