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时寒冰的博客

公平公正的制度才能让人民免于掠夺和恐惧,才能让公心和敬畏生命成为普遍的价值观。

 
 
 

日志

 
 

转帖:戴建中答房地产商任志强书  

2009-04-09 11:53:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 从来没有哪个国家的房地产信息和房地产研究,像中国这样混乱。一些地产商被称为理论家,动辄长篇大论,徒不知这都是他们豢养的一大批写手和研究者的功劳。这些大鳄每天走场子忽悠房价,哪里有功夫看书、写作?一些地产商通过资助研究机构和经济学家(尤其是有“良知”光环的经济学家),占领舆论前言阵地,上演愚弄民众的大合唱。面对这种情形,有良知的研究者不仅要用心写报告,还应该抽出些时间,为那些唯利是图的人扫盲,从这个角度来看,戴建中先生是好样的。戴建中为地产商免费辅导经济学常识,将被遮掩或美化的真实裸露出来,使得更多人得以认清真相。——寒冰(暖之)

戴建中答房地产商任志强书  

任志强先生:
   3月31日,北京市社科院发布了《北京蓝皮书》系列四个发展报告(社会科学文献出版社出版),任先生看了报道很是不爽,4月2日便发出了长文《批判<北京蓝皮书>》,汹汹然责骂不绝于口。来而不往非礼也,我作为四个报告之一《北京社会发展报告(2008-2009)》的主编,择要略作回复。
   我连续两年在《社会发展报告》中指出“在买房问题上不存在‘刚性需求’”的观点。这事关要不要在价格畸高时买房,是任先生最听不得的。什么是“刚性”?任先生有最好的阐述:是“迅速的爆发出来并转换成了购买能力”,“刚”者:硬性需求,不变也,是“一定要”、“迅速”实现的需求。但任先生又絮絮叨叨的辩解:“刚到什么程度才能变成实际的购买行为是弹性的。这不是需求的弹性,而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件,价格弹性是指是否有能力消费!”如果需求是在一段时间里可满足也可不满足的,哪还叫什么“刚性”?例如许多房地产商和任先生一样,乐于把每年有多少人结婚需要婚房作为“刚性需求”的经典实例。确实,群众中蕴藏着巨大的住房消费需要,但是在畸高的房价面前拒绝购买或无力购买。2008年北京有近12万对新人,但一共只卖出去94200套住宅,总还不会全部卖给新婚夫妇了吧!但是大家婚照接,房先不买,还是我那句话,“住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子,买不起房子可以租房子,住宅消费能力与房价找不到交汇点时,只能是有价无市”。其实我还有先生更不爱听的话:“一直要坚持到房价理性回归,个人能够承受再买房。”先生愿意拿住房“刚性需求”和食品的刚性需求相提并论,只可惜,去年以来大家不买商品房了,一样的经济环境,君可见大家也不买食品了吗?任先生的混乱源于弄不清“需要”(need)和“需求”(demand)两个概念的区别。人类要生存,必然产生消费需要。消费需要是一切经济活动的起点,但在市场经济条件下,消费需要一般都要通过市场来实现的,这就使消费需要体现为市场中的消费需求。影响消费需求的主要因素有:(1)消费者经济收入、(2)消费品价格、(3)产品、产业结构、(4)非经济因素,如消费者心理和习惯、政府的政策调控等。在住房问题上,每个人都需要住房,这是住房消费需要,但需求是相对价格而言并且一定是有限的,面对高价商品房,中低收入者的需求受到极大限制。要真是“刚性”的,反正总是要买的,任先生又何必起急,来“批判《北京蓝皮书》”呢?管他什么“政府政策调控”,管他什么百姓抱怨冲天,你的房子都会大卖特卖,尽管“稳坐钓鱼台”就是了。其实这些都是经济学教科书前几页的内容,实在不用我再多说了。
   关于“房价收入比”、“可支配收入”等等,我和我的社科院同事没写一个字,这只是一本发展报告中收录的一篇文章观点,本可对先生的“批判”置之不理,但任先生以为自己很是明白,而所谓“专家”又很“无知无耻”,那我也有兴趣来看看到底是谁“不求甚解”吧。
   任先生知道了“国际惯例上用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据”,所以嘲笑蓝皮书中那位作者用了房价“平均值”,是“想出人头地的单独‘创新’,以显示自己的高明。”任先生的国际惯例无非是联合国人居署的有关文件,在房价收入比定义中使用的是“中位数”(见“联合国人居署北京信息办公室”中文网站,www.cin.gov.cn/Habitat,《城市指标工具包指南(2003年)》第10页)。但人居署在计算有关价格的方法中也指出:“在得不到中等价格的时候,最终的解决方法就是使用平均价格。”由于中国统计部门一般不使用“中位数”而使用“平均数”的概念,因此联合国人居署在中国项目中,是用“平均数”来定义房价收入比的,请看:
   “房价与收入比
    意义:这是有关住房市场和住房购买能力最全面的指标。
    定义:平均面积的住房价格/平均家庭年收入
   数据来源和编制方法: 相关的数据基于一项专家调查。沈阳的平均家庭住房面积为60平方米。”
   (见同一网站,《中国城市发展战略绩效指标手册》第25页-26页)。
   至于任先生津津乐道的REICO又是什么组织呢?它的主要资助人之一就是任先生的华远公司。我斗胆问一声REICO,任先生说你们的报告“也用国家统计局的相关数据多年发布过相关的结果”,国家统计局什么时候向你们“发布”过“中位数”的?科学研究不是唬人,是要“说明计算的方式、出处”的,否则资助的“老板很生气,后果很严重!”
   还有一个“不爽的”消息要告诉任先生,几年前就有人研究,如果真的用可支配收入“中位数”来做房价收入比的分母,由于中国贫富收入的极大差异,使得“中位数”会远远小于“平均数”,分母小了,得出的房价收入比就更高了(请看《统计研究》2003年第1期杨文武的文章《房价收入比指标研究》)。
   任先生偏爱“中位数”,可是请先弄清定义,比如你文章中讲“中国的住房面积中位数2007年只有68平方米/户”,又大谬不然。请查《中国统计年鉴2008》第315页:2006年城市人均住宅建筑面积27.1平方米(2007年数据尚未公布)、农村人均住房面积30.7平方米,第94页又指出2007年每个家庭户平均3.17人,由此大致可以分别算出中国城市或农村平均每户住宅面积。任先生搞房地产,不会不知道中国城市、农村的住房是不能混在一起算的吧,而且都是按“平均数”,从来不按“中位数”运算的。这二者的差别、使用的得失,胡孝绳50年前写的《统计学》中做过比较,是本很好的启蒙之作,任先生便中可翻翻。
   顺带再说说“可支配收入”,这是指居民生产、经营的净收入+政府对个人收入转移(如离退休金、失业救济金、赔偿等,单位对个人收入转移的辞退金、保险索赔、提取的住房公积金等)+家庭间的赠送和赡养 -国家先发后征或居民家庭成员必须缴纳的刚性支出(如个人所得税、公积金、养老基金、医疗基金、失业基金等)。
   一户人家在没有买房时,计算可支配收入要从总收入中减去每月缴纳的住房公积金;在这户人家买房时个人与单位的住房公积金又要发还给他,成为他可支配收入的一部分。在那位作者的文章里用的是北京市的人均可支配收入,既包括了第一种请况,也已包括了第二种情况中的住房公积金,因此不是任先生你所说“每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分”。至于先生说“加上住房公积金按社科院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了”,实在不知所云,即便按先生的说法(不是算法,因为先生在文中又计算错了),房价收入比由此从23:1降到18.5:1,离“人人买得起住房”也是相差太远了。
   还要告诉任先生的是,2007年北京城镇从业人员745.4万人,而截至2008年年底,北京地区建立住房公积金单位的职工为429.24万人,没有住房公积金的至少占从业人员数的40%。任先生,请别忘了给自己公司工地上的民工存住房公积金啊!
   那篇文章作者以“户均100平方米计算”,也引起任先生大为不满,以致想起“中国政府90平方米以下面积的住房要占70%的规定”。那房地产商衮衮诸公又照政府规定做了吗?2007年连竣工的经济适用房平均每套都要106平方米,任先生能晒晒自己盖的商品房又是多少平米一套啊?房价收入比反映的是当下市场供给的有效性,拿100平方米为标准恐怕比任先生说的68平方米更有代表性吧?
   任先生用很大篇幅谈购房者如何有购买力,以资证明畸高房价合理,还维持的下去。社会规律与经济规律不可违抗,违反市场规律的高价,上得越高,摔得越重,任先生文章中一会儿日本、一会儿美国,似乎全世界房地产情况了然于胸,可否说说这些国家的高房价今天怎样了?我劝先生还是从长计议为好。
   首先,经过这番房价的涨落,大家都懂了房市和股市一样有阴晴圆缺,正如北京市政府负责人所言,北京老百姓很“讲政治”,你不降价我就不买。前几年购房欲望高,是因为房价尚能接受,随着房价的高企,买得起房的人越来越少,购买力透支情况也愈来愈严重。先生讲“比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。”这话也很错,住房私有化率的高低并非只是简单的购买力问题,与国家或地区的政策取向密切相关,尤其是在中国,往事不远,凡是经过住房制度改革的人对此都很明白。
   其次,先生是“只为富人盖房”的,但几年下来,北京的富人市场也逐步饱和了。北京市统计局2007年9月底的抽样调查中,被调查户未来五年有购房需求的为18.3%,仅有2.1%户拟购房价在100万元以上。以先生之聪明,岂不心知肚明?所以先生又盯上“外来的购买力,房价就不仅仅是为了北京的供求对象所准备的了,也完全不受这种仅以北京户籍家庭收入的购买能力约束。”先生恐怕又是一相情愿了,先生可以一心惦记外地甚至外国阔佬的钱包,但地方政府更加理解用本地有限资源首先安顿好当地老百姓的政治意义有多么重要,“限外令”在北京、上海这样的特大城市是免不了的。
   第三,政府关键性的态度。报纸上登出,先生你在年初市政协会议上指责政府“过度扩张保障性住房建设,占用巨大的土地资源,使得房地产投资量缩小,直接影响了房地产商们的利益。”市政府负责人明确回应:“恕我直言,你房价涨得太离奇,老百姓不喜欢你!”“一个市场的需求档次是高、中、低兼有的,大家都在拼命地集中做高端,老百姓就有意见了。同时,低端的保障还不够有力。”对于这样明确的表态,任先生还是多想想为好。
   政府干预房价的政策是“保障低端、支持中端、适量高端”,着力调整住房供应结构。高、中、低端并不是相互隔绝的,任先生看到过去“大家庭资助”买不起房的子女买房,更可以明白我所说:“继续推进政策性住房建设,不但能够逐步解决低收入群体住房问题,也可以通过把这部份人群的住房要求从商品房市场需求中转移出来,从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。由于住房建设需要一个周期,因此近几年开工的廉价房、经济适用房和限价房,到2010年以后,将能大量推出,届时会对房地产市场价格产生较大影响。”“房价真正回落到市场认可的水平,才能使社会获得三赢局面:居民根据自己的经济条件改善居住状况、房地产商得到略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。”
   近两个月来住房销售回暖,任先生认为老百姓又能“暴涨”地往外掏钱了,但这正如政府负责人对你所说的:适当地降点价立刻就有人买,要合理的回归。只有房价下降才能使交易量出现回升,也只有房价继续“合理回归”,才能持续“回暖”的势头。以降价促销售,到底是“给了《北京蓝皮书》一个嘴巴,也让这些所谓的‘专家’们该清醒清醒了”,还是给了“永远不降价”的任先生一个嘴巴呢?先生此次之所以发这么大火,是看到“有人搅局”,于是指责《北京蓝皮书》提出降低畸高房价是“创造社会矛盾”,那任先生坚决维持高房价,才是构建和谐社会?天下有如此荒唐的事吗?奉劝任先生不要恼羞成怒气急败坏,科学研究毕竟不像拉抬房价造势,不能忽悠人,它是来不得一点虚妄的。
   一边是多少年轻人成了“房奴”、多少老年人为了子女的一套房交出毕生积蓄,被榨干了最后一分钱,一边是一个人年进700多万;一边是农民工辛劳于三伏盛夏赤日炎炎、三九严冬寒风凛凛之中,一边是宣称绝不为穷人盖房。清夜扪心自问,能无丝毫不安乎?行文至此,想起港台电影里的一句话:出来做,早晚是要还的!古语道,识时务者为俊杰,时务者,大势所趋也!这包括和政府、群众同心同德共克时艰,更包括理解为什么要追求社会公正、和谐,让各个阶层各尽所能、各得其所、安居乐业、共享发展的成果。
                          北京社会科学院   戴建中
                               2009.4.5

链接:中国房地产困局黑皮书全本

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