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时寒冰的博客

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日志

 
 

“地王”风险将转嫁给投资者  

2009-08-16 19:22:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“地王”风险将转嫁给投资者
       时寒冰

 

   人们犹记得,2007年,全国“地王”一个接一个的出现,成为房价与地价的一个重要推手,而最终买单的,无疑是广大民众。一方面,他们的购房成本更加高昂,另一方面,人们对未来住房问题难以解决的忧虑日益加重。前者,直接影响当下的消费,后者,则影响人们的消费预期。这两大因素,是导致中国内需长期萎靡不振的根源。
   2009年,“地王”狂潮再次席卷大江南北,成为加剧民众恐慌心理,助推房价上涨的推手。
   对比之下,2007年的“地王”,基本上都是上市公司充当主角,而2009年6月至今的“地王”,基本上都是央企在充当主角。
   为什么出现这种情况?接下来,情况又将如何演绎?
   2007年,全国房价飞涨,这种极其明确的狂热趋势,不仅给公众也给房地产企业带来了房价将进一步上涨的预期。在这种情况下,谁储备的土地越多,就越能够在未来分享土地增值的收益。而在当时,能够一掷千金,充当“地王”的只能是上市公司。当然,广大投资者为此付出了巨大代价,地产类股票的一路狂跌,使得许多家庭的财富大幅缩水。
   而到2009年,情况发生了非常大的变化。受到次贷危机的影响,中国房价在2008年走出了一波跌势,人们的预期发生了非常大的变化,加之股市持续暴跌,股市的融资功能几乎丧失,上市的房地产企业,许多都饱受资金链随时可能断裂的威胁之苦,自顾不暇,哪里还有实力去充当“地王”?
   在出口下降、内需不振、投资缺少资金的大背景下,卖地是政府首选的解决财政困局的措施。对政府而言,要把地卖出一个好价钱,就需要抬高房价,通过房价拉升地价,而要做到这一点,需要两股力量。一种是宏观政策,引发人们对未来通货膨胀的担忧,改变对房价趋势的预期。这一点,通过天量信贷投放及信贷门槛的降低完成了。另外一条,就去通过一些企业,踊跃拿地,通过重塑“地王”,制造土地供应紧张的氛围。央企充当了这一主角。他们首先在北京等一线城市,勇敢地拿下“地王”的桂冠,最终,掀起了推升地价的狂潮。
   据报道,今年上半年,各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由有国资背景的企业获得。近两个月内,国企陆续竞得近20个热门地块,涉及土地款超过265亿元。其中,刷新单价和总价的地块达到13宗,直接导致地价的爆发式上涨。
   等到地价与房价上涨的预期形成,央企的历史使命已经完成。
   那么,接下来的“地王”,将由上市公司来承担——也只有上市公司,才能接过接力棒。
   首先,房地产类上市公司现金流较为宽裕,而土地储备不足。央行发布的第二季度货币政策执行报告显示,商品房销售大幅回升,增速超过2007年的历史同期最高水平。上半年,全国商品房累计销售面积为3.4亿平方米,同比增长31.7%,上半年全国商品房累计销售额高达1.6万亿元之巨。
   上市公司有钱了,加上信贷资金的持续天量投放,上市房企的资金变得更加充沛。但是,鉴于2008年房价下跌给市场带来的影响,很多房企拿地很少。以万科为例,2009年上半年,万科销售金额首次突破300亿,达到307.6亿元,实现销售面积348.8万平方米,两项指标继续处于行业首位,同比分别上升27.5%和31.2%。但是,从2008年10月到2009年4月底,这段长达7个月的时间里,万科只是新增了广州以及西安两幅地块。在央企挑起“地王”大战后,5月至7月中旬,万科迅速在全国32个城市快马加鞭拿下19块地,其中,仅7月份就斥资22亿拿下4块地,总建筑面积约117.6万平方米。
   其次,上市公司充当“地王”,风险都轻松转嫁给了广大投资者,它们没有“负担”。
   早在2007年9月26日,《人民日报》就发表长篇报道,剖析上市公司推高地价、房价的循环链条:房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价……
   在牛市当中,房地产企业获得了便捷的融资渠道。诚如该报道中所言:相比到银行贷款的严审查,高成本而言,从股市融资成本低廉、无须还本、不用付息,风险被分散转嫁到地产股投资者身上,大地产商当然非常乐意为之。于是,在房地产宏观调控严管的“信贷”和“土地”两道闸门外,地产巨头们能比较轻松地融资圈地。
   问题是,一旦情况逆转,所有风险都将由投资者承担,这是否公平?不负责任的高价拿地行为,一方面,助涨了房价,加剧了民生痛苦。另一方面,又加大了投资者的风险。上市公司积极充当“地王”的做法,实际上是在拿民众的利益作赌注。
   同时,这也意味着,“地王”不仅与金融机构紧密联系在了一起,也和资本市场紧密联系在了一起,这将为经济的可持续发展埋下巨大的安全隐患。一旦土地的预期收益与实际成本脱节,上市房企可能再次陷于资金链断裂的危险边缘。到那时候,将是多输的局面。这是需要特别警惕的。
            写于2009年8月13日

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